Poniżej przedstawiamy szczegółowe odpowiedzi do Państwa pytania:
1. MATERIAŁY REKLAMOWE BIURA SPRZEDAŻY PEKAO Property S.A.
Z chwila objęcia funkcji Członków Zarządu, Zarząd Wspólnoty wystosował do JK Development wniosek o usunięcie reklam które wisiały bezpłatnie. Po negocjacjach z developerem została ustalona kwota 300,00 zł miesięcznie za możliwość ich umieszczenia, z zastrzeżeniem, iż będzie to do końca marca 2013 r. Z tego względu, z ostatnim dniem marca wszelkie reklamy Developera zostaną usunięte.
Kwota ta miała z nawiązką pokryć koszty jakie ponieśliśmy w celu ogrodzenia nieruchomości od strony parku – koszt ok 1 000,00 zł.
W przypadku bannera znajdującego się od strony parku został on powieszony na elewacji należącej do tego lokalu – Developera. Z posiadanych przez nas informacji wiemy, że nowy właściciel lokalu podjął już rozmowy z developerem w celu usunięcia wiszącej tam reklamy.
2. ZAKOŃCZENIE ZAPOWIADANYCH PRAC REMONTOWYCH.
Zapowiadane przez developera gruntowne prace remontowe nie miały miejsca. Developer nie wykonał wszystkich zgłaszanych przez Mieszkańców wad i usterek części Wspólnych nieruchomości. Fikcją, jak się okazało w zimie, była rzekoma naprawa przeciekających garaży. Administracja osiedla – zarządca nieruchomości PEKAO Property S.A. przez 3 lata nie podjął żadnej próby kompleksowego rozliczenia Developera z gwarancji i rękojmi nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe Zarząd Wspólnoty podpisał umowę z ZUT RS NOT Sp. z o.o. której przedmiotem będzie:
a) przeprowadzenie wizji lokalnych.
b) zapoznanie się z dokumentacją wykonawczą i powykonawczą w zakresie klatek schodowych, patio i garaży.
c) analiza prawidłowości przyjętych rozwiązań.
d) opis stanu istniejącego.
e) ewentualne wykonanie odkrywek dla celów ekspertyzy (zakrycie po stronie Zamawiającego).
f) określenie przyczyn powstania wad w klatkach schodowych, patio, garaży.
g) określenie sposobu usunięcia przedmiotowych wad.
h) Określenie szacunkowego kosztu prac naprawczych.
i) dokumentacja fotograficzna.
Termin wykonania: 8 tygodni po podpisaniu umowy oraz udostępnienia budynku do badania.
Koszt wykonania ekspertyzy to 20 000,00 zł netto.
Jednocześnie Wspólnota wypracowała nadwyżkę finansową w wysokości ok 100 000,00 zł, którą Zarząd Wspólnoty będzie rekomendował na przeznaczenie na działania niezbędne do naprawy przeciekających garaży na poziomie -1 i -2, w tym przygotowania stosownej opinii technicznej, wynajęcia renomowanej Kancelarii, która w postępowaniu grupowym, będzie dochodziła w imieniu Członków Wspólnoty roszczeń od Developera oraz tymczasowe zabezpieczenie nieruchomości do czasu zakończenia postępowania.
Nie jest natomiast możliwe niezwrócenie wypracowanej nadwyżki bez podjęcia powyższej uchwały. Wynika to z przepisów ustawy o własności lokali.
3. KOROZJA ZBROJENIA.
Oczywiście, iż dostrzegamy pojawiający się problem. Jednakże nasilił się on w okresie zimowym, a z uwagi na pogodę oraz niemożliwość prowadzenia jakichkolwiek prac zewnętrznych działania mające na celu wyeliminowanie pojawiającej się korozji będą mogły być podjęte dopiero w okresie wiosennym.
Podobnie jest z wykonaniem uchwały dotyczącej modernizacji klatki nr IX, która to nastąpi dopiero wiosną – koniec kwietnia – początek maja.
4. FURTKA, WEJŚCIE NA TEREN OSIEDLA.
Podjęte przez nas działania wymiany samozamykacza skupiły się przede wszystkim na wyeliminowaniu problemy trzaskania jaki powodowała furtka podczas zamknięcia. Z chwilą ustąpienia mrozów z furtką nie powinno być problemu. W samozamykaczu znajduje się gaz, który jest podatny na niskie temperatury. Oczywiście możemy ustawić maksymalny domykanie, ale wówczas furtka będzie trzaskać, a z kolei to powoduje skargi Mieszkańców sąsiadujących z wejściem. Jeżeli problem będzie się powtarzał, wówczas podejmiemy dalsze niezbędne działania.
5. WYPROWADZANIE PSÓW NA TEREN OSIEDLA.
Na właścicielu psa ciąży obowiązek sprzątania po nim niezależnie czy jest wewnątrz czy na zewnątrz osiedla. Poleciliśmy ochronie upominanie mieszkańców, których pupile załatwiają się na terenie osiedla i apelujemy także do mieszkańców by zwracali uwagi sąsiadom. Brak sprzątania po własnym psie świadczy o braku kultury danej osoby i na szczęście problem ten dotyczy mniejszości właścicieli psów na naszym osiedlu. Zdecydowana większość sprząta nie tylko po swoim pupilu, ale także i po innych psach.
6. ZWIĘKSZENIE ILOŚCI ŚMIETNIKÓW PRZED OSIEDLEM.
Śmietniki na zewnątrz osiedli występują tylko w naszej Wspólnocie, przez co są dosyć szybko zapełniane i to przeważnie przez osoby spoza osiedla. Kierownictwo sklepu Biedronka jest zobowiązane do systematycznego opróżniania pojemników w weekendy. Jeżeli to rozwiązanie będzie nieskutecznie rozważamy przeniesienie wszystkich pojemników do wnętrza osiedla.
7. STAN ZIELENI PRZED OSIEDLEM.
Nawiązaliśmy współpracę z firmą Werbena, która kompleksowo zagospodaruje teren przed Biedronką w taki sposób by uchronić roślinność przed dewastowaniem. Obecnie firma przygotowuje koncepcję zagospodarowania, która po akceptacji Zarządu będzie realizowana. Przewidujemy, że prace rewitalizacyjne nastąpią na przełomie kwietnia/maja. Środki na zagospodarowanie terenu pochodzą przede wszystkim z dodatkowego obciążenia lokalu Biedronka uchwałą z 2012 i z 2013 roku.
8. WYLANA FARBA NA CHODNIK PRZED KONSMETALEM.
Oczywiście plama zostanie usunięta, jednakże musi na to pozwolić pogoda.
9. PRZECIEKI POZIOM -1 ORAZ POZIOM -2.
Odpowiedź została udzielona w pytaniu nr 2.
10. WJAZD DO GARAŻY
Zamierzamy namalować koperty przy wjeździe do garażu na poziomie -1. Pragniemy jednak zauważyć, iż od chwili umieszczenia znaku zakazu parkowania zatrzymywanie się samochodów zostało znacznie ograniczone. Te które się tam teraz zatrzymują zazwyczaj następuje to na chwilę.
11. ZALEGŁOŚCI W OPŁATACH PRZEZ OSOBY FIZYCZNE I SPÓŁKI HISZPAŃSKIE
W ciągu ostatnich kilku miesięcy zdecydowanie poprawiliśmy ściągalność przeterminowanych płatności za czynsz, szczególnie od spółek hiszpańskich. Zarówno Administracja jak i poprzedni Zarząd nie uczynił żadnych kroków mających na celu dochodzenie zaległości od tych podmiotów. Ich zaległości w opłacie czynszu sięgały jeszcze 2009 r. Z tego względu Zarząd wystąpił na drogę postępowania sądowego uzyskując 3 prawomocne nakazy zapłaty (dwie spółki uiściły kwoty zaległe wraz z odsetkami, w przypadku jednej nastąpi komornicza egzekucja). Dodatkowo dwie Spółki uiściły zaległość po otrzymaniu wezwań do zapłaty. W przypadku ostatniej pozew zostanie złożony w ciągu najbliższych tygodni.
12. BEZPRAWNE PARKOWANIE NA MIEJSCACH POSTOJOWYCH
Zarząd Wspólnoty nie dysponuje uprawnieniami i kompetencjami do usuwania pojazdów parkujących na prywatnych miejscach postojowych poszczególnych właścicieli lokali. Uprawnienia takiej (jeżeli oczywiście właściciel nieruchomości chciałby z nich skorzystać) przysługują wyłącznie danemu właścicielowi. Również ochrona jest bezsilna w takich sytuacjach.
Wychodząc jednak naprzeciw takim zdarzeniom Zarząd Wspólnoty zakupi 2 blokady na koła, tak by je wypożyczać Mieszkańcom, którzy znaleźli się w takiej sytuacji. Wówczas, za jej zdjęcie właściciel miejsca postojowego może żądać zapłaty za bezumowne korzystanie z jego miejsca w dowolnej wysokości.
13. ROZLICZENIE NADWYŻKI ZA 2012 R.
Niestety ale zatrzymanie nadwyżki i przeznaczenie jej nawet na naprawę nieruchomości jest możliwa wyłącznie na podstawie uchwały, którą proponujemy podjąć na najbliższym rocznym zebraniu. Jej zatrzymanie nie jest możliwe, a brak podjęcia będzie skutkował koniecznością zwrotu nadwyżki wszystkim Mieszkańcom.
14. NADWYŻKA FINANSOWA ZA ROK 2010.
Jak wynika z przesłanej Państwu opinii prawnej, Zarząd Wspólnoty nie jest uprawniony do złożenia wniosku o ustalenie nieistnienia uchwały o zwrocie nadwyżki z 2011 r. Tym samym, dopóki co najmniej jeden z Mieszkańców, któremu błędnie rozliczono nadwyżkę za rok 2010 (co też nastąpiło uchwałą z roku 2011) nie wystąpi do Sądu o uchylenie powyższej uchwały, do tego czasu nie jest możliwe wystąpienie przez Zarząd z powództwem z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Bezpodstawne wzbogacenie następuje w przypadku gdy nie ma podstawy prawnej do otrzymania jakichkolwiek środków, z tego względu dopiero ustalenie nieistnienia uchwały może skutkować wytoczeniem przez nas powództwa.
Zarząd Wspólnoty nie otrzymał informacji, by którykolwiek z Mieszkańców mający interes prawny (któremu błędnie rozliczono nadwyżkę) wystąpił o ustalenie nieistnienia uchwały.
Powyższe informacje są zawarte w przesłanej Państwu opinii prawnej.
15. DOCHODZENIE ROSZCZEŃ OD DEVELOPERA.
W przypadku powództwa przeciwko Developerowi, czy będziemy w stanie cokolwiek uzyskać od Developera – nie jesteśmy w stanie udzielić odpowiedzi na to pytanie. Oczywiście istnieje ryzyko upadłości Developera, jednakże nikt nie jest w stanie tego przewidzieć.
Dochodzenie roszczeń od Developera nie jest łatwe. Istnieją 2 drogi działania:
– Pierwsza, kiedy to mieszkańcy dokonują cesji np. na Zarząd swoich praw i on dochodzi w imieniu osób które taką cesje dokonały. Wówczas wszystkie opłaty ponosi Wspólnota (oczywiście ze środków Mieszkańców).
– Drugi, gdy pełnomocnikowi udzielają pełnomocnictwa Mieszkańcy i wówczas w postępowaniu zbiorowym (pozew zbiorowy) dana Kancelaria dochodzi roszczeń od Developera (taka praktyka stosowana jest dotychczas). W tym przypadku opłata sądowa jest obniżona do 2% wartości roszczenia (w normalnym przypadku jest to 5% wartości roszczenia).
Zawsze istnieje możliwość zawarcia ugody sądowej lub też porozumienia się z Developerem bez występowania na drogę postępowania sądowego. Konieczna jest jednak wola obu stron.
Koszt obsługi Renomowanej kancelarii prawnej w przypadku wytoczenia powództwa zbiorowego to ok 20.000-30.000 zł. Do tego dochodzą koszty postępowania sądowego, które w naszym wypadku nie powinny przekroczyć kwoty 200 – 300 zł od Mieszkańca.
16. KLATKI NA POZIOMACH -2.
W większości klatek na poziomach -2 zaczęła wychodzić wilgoć oraz pojawiły się zacieki. Są one konsekwencją przeciekających garaży z poziomu -1, których nie jesteśmy w stanie zatrzymać bez podjęcia uchwały dotyczącej przeznaczenia nadwyżki finansowej na rozwiązanie tego problemu. Na przełomie kwietnia i maja, kiedy poprawi się pogoda wówczas każdy z poziomów -2 w niniejszych klatkach zostanie odremontowany, tak by zacieki i wilgoć się nie rozprzestrzeniały.
Jest to jednak tymczasowe rozwiązanie, gdyż znowu większe deszcze lub sezon zimowy spowoduje powrót zacieków i wilgoci.
Opinia techniczna o której mowa w powyższych odpowiedziach będzie zawierała także wskazanie przyczyn oraz sposobu rozwiązania tego problemu.
17. MODERNIZACJA KLATKI NR IX.
Zapowiadana w listopadzie 2012 r. modernizacja nie była możliwa z uwagi na nadejście zimy i ujemnych temperatur. Tymczasowo został zamontowany próg, który po części uniemożliwił dostawanie się wody. Na przełomie kwietnia i maja zostaną skute płytki na schodach, a następnie wyrównane tak by spadek wody był na zewnątrz, a nie do klatki jak dotychczas – ewidentny błąd wykonawcy (sic!). Chcemy jednak, by ten błąd wykonawcy znalazł się w opinii technicznej, o której wspominaliśmy powyżej, tak by w przyszłości móc dochodzić tak nienależytego wykonania od Developera.
18. CZUJKI RUCHU.
Uruchomiliśmy wszystkie czujki ruchu w garażach na poziomie -1 i -2. Ponadto zostało wymienione oświetlenie na LED-owe, co np. w lutym skutkowało zwrotem kwoty za światło w wysokości ok 700 zł. Biorąc pod uwagę drożejące koszty energii, uważamy to za bardzo dobry wynik zmierzający do znaczącego obniżenia kosztów poboru energii.
19. PODWYŻSZENIE FUNDUSZU REMONTOWEGO DO WYSOKOŚCI 0,50 GR (Z 0,30 GROSZY DOTYCHCZAS) ZA M2 POWIERZCHNI LOKALU.
W naszej ocenie fundusz remontowy w wysokości 0,30 groszy za m2 nie jest możliwy do utrzymania, biorąc pod uwagę koszty jakie wiążą się z koniecznymi naprawami i utrzymaniem w dobrym stanie nieruchomości i poszczególnych elementów – np. domofonów, elewacji nieruchomości, bieżących napraw np. wind, bram etc.
Z tego względu konieczne jest podwyższanie funduszu rocznie o 0,20 groszy za m2. Nadto, pod koniec roku czeka nas wymiana (lub też legalizacja) wszystkich liczników – wodomierzy (wynika to z przepisów brawa budowlanego) co wiąże się z kosztami rzędu 30 – 40 tyś zł.. W następnym roku chcielibyśmy również pomalować wszystkie klatki, które z uwagi na remonty Mieszkańców oraz 4 letni upływ czasy są w coraz gorszym stanie. Zazwyczaj malowanie klatek odbywa się po 5 latach funkcjonowaniu osiedla.
Wskazujemy również, iż budynek od marca 2012 jest po gwarancji, a tym samym koszty związane z naprawami części wspólnych znacznie się podniosły.
Postanowiliśmy również zaproponować uchwałę podnoszącą Biedronce – lokal U1 fundusz remontowy do kwoty 1 zł, tj. o 0,50 groszy więcej niż lokale Mieszkalne. Wynika to przede wszystkim z uszkodzeń elewacji nieruchomości oraz niszczenia terenów zielonych znajdujących się przed osiedlem. Dzięki temu wszelkie koszty związane z rewitalizacją
zieleni przed osiedlem zwrócą się w pełnej wysokości.
20. OCHRONA OSIEDLA.
Wyjaśniamy, iż na osiedlu w ciągu dnia znajduje się jeden ochroniarz, natomiast od godziny 20 do godz. 6 rano ochroniarzy jest dwóch. Wówczas zwiększa się również częstotliwość obchodów. W naszej ocenie stan ten jest wystarczający do prawidłowego zabezpieczenia osiedla bez konieczności ponoszenia większych opłat na ochronę. Dodatkowo wiosną będą montowane dodatkowe kamery od strony parku, tak by osiedle było jeszcze bezpieczniejsze, a na ewentualne zdarzenia ochrona mogła reagować bezzwłocznie.
Regulamin ochrony, w tym wszelkich obowiązków ochroniarzy jest dostępny w pomieszczeniu ochrony do wglądu oraz zostanie Państwu udostępniony w formie scanu jeszcze przed rocznym zebraniem.
