W odpowiedzi na Państwa pytania oraz celem wyjaśnienia motywów, które kierowały nami proponując Państwu treść załączonych uchwał, wskazujemy co następuje:
UCHWAŁA NR 6/2012
Przedmiotowa uchwała zostanie zaprotokołowana przez Notariusza. Jednakże osoby nieobecne na zebraniu, będą mogły oddać swoje głosy w terminie późniejszym w pomieszczeniu Administracji. Wyznaczymy specjalne terminy dyżurów, tak by osoby wracające z pracy po godz. np. 17 mogły również wypowiedzieć się w tej kwestii.
Proszę pamiętać również o zabraniu ze sobą dowodów osobistych, które będą konieczne celem okazania Notariuszowi.
Jednocześnie wskazujemy, iż głównym powodem rozwiązania stosunku prawnego łączącego Wspólnotę ze spółką PEKAO Property S.A. jest, jak wynika z otrzymanej przez Zarząd opinii prawnej, błędne rozliczenie nadwyżki finansowej za rok 2010. Treść opinii jest dostępna zarówno w Administracji, jak również zostanie wysłana do Państwa drogą mailową.
UCHWAŁA NR 8/2012
Głównym motywem podwyższenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną dla lokalu U1 – Biedronka, jest m. in. fakt braku współpracy tego podmiotu w zakresie rewitalizacji zieleni, która jest notorycznie niszczona przez klientów sklepu. Co więcej, samochody dostarczające towar zniszczyły elewację budynku od strony bramy wjazdowej. Elewacja budynku została również zniszczona przy reklamie podświetlonej wiszącej nad wejściem do lokalu. Także pracownicy firmy sprzątającej osiedle codziennie opróżniają kosze stojące przed sklepem za których wywóz płacą dodatkowo wszyscy Mieszkańcy.
UCHWAŁA NR 9/2012
Przedmiotowa uchwała jest wynikiem zgłoszeń Mieszkańców klatki nr 9, którzy to wskazywali na przedostającą się wodę przez drzwi wejściowe. Powoduje to niszczenie parteru oraz zagrzybienie wejścia. Fakt ten był wielokrotnie zgłaszany deweloperowi w ramach gwarancji części wspólnej, jednak bezskutecznie. W związku z tym, iż zbliżający się okres jesienno–zimowy może dokonać większych zniszczeń (a tym samym będzie to wymagało większych kosztów), podjęliśmy decyzję o modernizacji wejścia do tej klatki.
Modernizacja ma polegać na poprawie odpływu wody lub jeżeli okaże się to niewystarczające budowie dodatkowego zadaszenia (jest to jedyne wejście w budynku, które nie jest w pełni zadaszone).
Koszty jakie będą związane z realizacją tej uchwały szacujemy na ok 6.000-8.000 zł. Kwota ta oczywiście może być niższa. Nadto, brak jej podjęcia może spowodować, że powyższe wydamy jedynie na remont tej klatki, a nie uchroni nas to przed modernizacją wejścia – zwiększenie kosztów.
Odpowiadając również na jedno z pytań, konieczność modernizacji wejścia nie jest wynikiem działania jednej osoby, ale została spowodowana najprawdopodobniej złym wykonaniem projektu, tudzież złym projektem.
UCHWAŁA NR 10/2012
Zarząd Wspólnoty postanowił zaproponować uchwałę w takiej treści, z uwagi iż w naszej ocenie administrowanie nieruchomością sprowadza się jedynie do funkcji pośrednika, któremu zgodnie z umową płacimy 10.500 zł brutto. Zarówno wszystkie decyzje, jak również wszystkie odpowiedzi były kierowane do administracji, a następnie przesyłane Państwu. Co więcej większość czynności, by umożliwić sprawne ich wykonywanie, przejęliśmy sami. Inaczej ich realizacja mogłaby trwać znacznie dłużej. Jak większość z Państwa wie, również większość ze zgłaszanych do Zarządcy próśb i wniosków pozostawała bez odzewu.
Odpowiadając na jeden z wniosków Dewelopera do uchwały informujemy, iż żaden z przepisów prawa nie nakłada na Członków Zarządu Wspólnoty obowiązku posiadania licencji zarządcy nieruchomości jak również ubezpieczenia.
Ponadto, w pomieszczeniu Administracji znajdują się do wglądu następujące oferty firm na zarządzanie nieruchomością:
• LEX Dom sp. z o.o., z kwotą 10.500 zł brutto,
• PEKAO Property S.A. z kwotą 10.500 zł brutto
• Atrium 21 sp. z o.o., z kwotą 12.000 zł brutto
• Ad- Bud, z kwotą 12.298 zł brutto.
• Sekro Property S.A. z kwotą 12.900 zł brutto
Z tego względu zaproponowane przez nas wynagrodzenie w wysokości 70% (co oznacza kwotę 2.450 zł miesięcznie na Członka Zarządu) z dotychczas otrzymywanego przez zarządcę wynagrodzenia w roku 2012 jest zdecydowanie niższe niż powyższe oferty, oraz uiszczane wynagrodzenie w wysokości 10.500 zł na rzecz PEKAO Property S.A.. Odpowiadając na jeden z wniosków Dewelopera do uchwały informujemy, że do dnia dzisiejszego Zarząd Wspólnoty nie otrzymał żadnego aneksu do umowy o zarządzanie w sprawie zmniejszenia wysokości wynagrodzenia.
Art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, iż przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd
Pragniemy również zaznaczyć, iż Zarząd Wspólnoty składa się z 3 osób będących mieszkańcami osiedla. Na zgłaszane awarie/problemy nasza reakcja jest natychmiastowa bez względu na godziny otwarcia biura administracji.
Jeżeli zatem, możliwe jest podwyższenie standardów świadczonej usługi (brak konieczności podwyższenia czynszu), przy jednoczesnym zaoszczędzeniu kwoty ponad 40.000 zł, zaproponowanie uchwały w tej treści wydało nam się naturalne.
Prosimy mieć na względzie, iż nasze dotychczasowe działania dają rękojmie należytego wykonywania powierzonych nam obowiązków, jednakże podjęcie lub też nie tej uchwały pozostawiamy Państwa ocenie. Ponadto poparcie przez mieszkańców powyższej uchwały nie wyklucza nawiązania w przyszłości współpracy z firmą zewnętrzną na administrowanie nieruchomością. Zgodnie z treścią uchwały wynagrodzenie Członków Zarządu zostanie w tym wypadku odpowiednio obniżone.
W odpowiedzi na pytanie jednego z mieszkańców dotyczące prowadzenie spraw księgowych i dokonywania płatności informujemy, iż do zakresu obowiązków Administracji/Zarządu nie należy prowadzenie spraw księgowych, które są zlecone firmie zewnętrznej. Natomiast płatności od momentu powstania Wspólnoty dokonywane są przez Członków Zarządu.
UCHWAŁA NR 11/2012
Wyjaśnienie zostało umieszczone wcześniej.
UCHWAŁA NR 12
Uchwała nr 12 wynika z faktu, iż wiele zgłaszanych przez Państwa napraw w ramach gwarancji części wspólnych nie została dotychczas wykonana. Nie mamy również wglądu do dokumentacji związanej z realizacją tych napraw, którą powinien prowadzić dotychczasowy Zarządca. Natomiast część napraw wprawdzie została wykonana, ale nienależycie, a tym samym to i tak Mieszkańcy zostaną obciążeni kosztami napraw z tym związanymi.
Podjęcie tej uchwały, wynika również z okoliczności, iż Deweloper dotychczas nie brał na poważnie naszych pism i wniosków, a tym samym pozostawały one bez odzewu i reakcji.
Natomiast w przypadku Spółki PEKAO Property S.A. – dotychczasowego Zarządcy, zostanie przeprowadzony niezależny audyt, który pozwoli ocenić zasadność czynności podejmowanych przez ten podmiot przez ostatnie 3 lata. Natomiast z uzyskanej przez Zarząd opinii prawnej jednoznacznie wynika, iż:
1. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz treścią umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z developerem, wyłącznym podmiotem uprawnionym do otrzymania wypracowanej nadwyżki finansowej za cały rok 2010, był aktualny właściciel nieruchomości.
2. W związku z tym, iż uchwała nr 3/2011 z dnia 14 kwietnia 2011 r. nie otrzymała wymaganej większości ponad 50% ogółu wielkości wszystkich mieszkańców (uchwała nieistniejąca), tym samym brak było podstawy prawnej do proporcjonalnego rozliczenia nadwyżki finansowej przez Zarządcę Nieruchomości.
3. Właściciele lokali, na rzecz których nastąpiło proporcjonalne rozliczenie nadwyżki finansowej za rok 2010, uprawnieni są do wystąpienia na podstawie art. 189 k.p.c. do sądu z powództwem o uznanie uchwały nr 3/2011 za nieistniejącą. Prawomocny wyrok w tym przedmiocie, może stanowić podstawę prawną zwrotu pozostałej części błędnie rozliczonej nadwyżki.
4. Członkom Wspólnoty Mieszkaniowej Jana Kazimierza przysługuje uprawnienie wystąpienia z powództwem z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, w stosunku do spółki Jana Kazimierza Development sp. z o.o., na rzecz której nastąpiło błędne rozliczenie nadwyżki za rok 2010.
Zarówno Zarządca, jak również Deweloper nie odnieśli się do naszego pisma, w którym poprosiliśmy o wyjaśnienie tej sytuacji. Uznaliśmy również, iż milczenie Zarządcy w tak ważnej kwestii jak rozliczenie nadwyżki finansowej za rok 2010 jest niedopuszczalne.
Nie jest natomiast możliwe, na tym etapie oszacowanie kosztów związanych
z wytoczeniem ewentualnych powództw. Koszty te uzależnione są przede wszystkim od ilość niewykonanych napraw, wynagrodzenia kancelarii prawnej wybranej w ramach konkursu ofert, konieczności uiszczenia odpłaty sądowej i długości trwania tak wszczętych postępowań.
Jednakże, pomimo iż nie jesteśmy w stanie wskazać konkretnej kwoty związanej z realizacją tej uchwały, nie oznacza to że nie będziecie Państwo mieli wpływu na akceptacje tych kosztów. Wręcz przeciwnie, to od Państwa będzie zależało zaakceptowanie tej pozycji w przygotowanym Planie gospodarczym na rok 2013.
Z informacji, które również posiadamy wynika, że część osób będzie dochodzić od Wspólnoty kwot, które winny otrzymać w ramach rozliczenia nadwyżki za rok 2010, a które to zostały, jak wynika z otrzymanej opinii, przekazane bezprawnie Deweloperowi przez Zarządcę. W związku z tym uznaliśmy, że konieczne stało się definitywne rozliczenie z tych spraw.
UCHWAŁA NR 13
Szacujemy, iż na wykonanie tej uchwały konieczne jest ok 12.000 zł, co zawiera
– modernizację wjazdów do garaży – lampy na czujkę podświetlające drogę,
– montaż lamp z czujkami ruchu w komórkach lokatorskich,
– modernizacja lamp bezpieczeństwa w garażach, tzn. zakup energooszczędnych świecących 24h, natomiast zamiana obecnych lamp bezpieczeństwa 120W na LED-owe z czujką ruchu,
– optymalizacja oświetlenia placu zabaw – dopasowanie oświetlenia do pór roku, obecności mieszkańców w na tym terenie,
– dodatkowe punkty świetlne w miejscach niedostatecznego oświetlenia,
Przy założeniu, że miesięczne oszczędności po zmianie wyniosą dodatkowo 1500 – 2000 PLN to oznacza, że koszt modernizacji zwróci się po 6-9 miesiącach, czyli pozytywne efekty będą widoczne już w ramach przyszłorocznego budżetu. Zwrot kosztów w tak krótkim czasie wynika z faktu, że modernizujemy lampy, które świeca 24h lub ok 8h na dobę .
Warto również nadmienić, iż dotychczasowe nasze działanie mające na celu obniżenie kosztów poboru energii elektrycznej i zastępowanie jej lampami LED, spowodowało obniżenie rachunków za światło w miesiącu:
– sierpniu o 2.500 zł w stosunku do tego samego okresu roku 2011
– wrześniu o 2.000 zł w stosunku do tego samego okresu roku 2011,
pomimo, iż świeciły się wszystkie lampy oraz koszt energii wzrósł o ok 15 %
Jest to mocny argument, który wskazujemy, jako działający na plus zaproponowanej uchwały. Trzeba także pamiętać, że np. żywotność lamp bezpieczeństwa wynosi 3 lata, więc nawet bez modernizacji wymagana jest ich wymiana.
Zapewniamy, że wszelkie modernizacje przeprowadzane we Wspólnocie przeprowadzane są zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi i bezpieczeństwa.
